Neophodne kancelarije u starom delu grada - Kakva je situacija na tržištu poslovnog i maloprodajnog prostora u Beogradu?

Kompanija JLL objavila je izveštaj o tržištu kancelarijskog i maloprodajnog prostora. Kako navode u JLL, tokom proteklih 18 meseci, tržište kancelarijskog prostora u Beogradu je zabeležilo nizak nivo nove ponude. Jedini završeni projekat tokom ovog perioda je bio "Danube Business centar" (5.200 m2). Ponuda poslovnog prostora iznosi 615.000 m2 zgrada klase A i B, i najveći deo prostora se nalazi u Novom Beogradu (81%). Sada je u fazi izgradnje poslovna kula "Stari Mlin", čiji je završetak predviđen za naredni kvartal. Kompleks "Stari Mlin" obuhvata poslovnu zgradu (3.870 m2) i "Radisson Blu" hotel koji se nalazi u blizini Beogradskog sajma u starom delu grada.

Očekujemo da će tržište kancelarijskog prostora postati aktvnije u predstojećem periodu. Tokom 2015. godine očekuje se završetak poslovne zgrade "Deneza" na Novom Beogradu (2.900 m2 bruto povrsine). GTC je najavio novi komercijalni kompleks "Fortyone" na Novom Beogradu, koji će činiti 3 poslovne zgrade površine 27.000 m2. Societe Generale banka je najavila izgradnju nove poslovne zgrade (oko 11.000m2) u Novom Beogradu, koju će koristiti za svoje radnike. Završetak izgradnje se očekuje tokom prvog kvartala 2016. godine.

Tražnja za kancelarijskim prostorom je nadmašila nivo trenutne ponudu na tržištu. Tržištu su neophodni novi projekti, naročito u starom delu grada koji je u nedostatku modernog prostora. Tokom drugog kvartala 2014 aktivnost na tržištu je smanjena za oko 40% u odnosu na prethodni kvartal. Ukupna bruto aktivnost je 9.356 m2, sa najvećim udelom novih transakcija (7.272 m2), zatim proširenjem prostora (1.734 m2) i obnovom postojećih ugovora (350 m2). Tokom drugog kvartala realizovano je 16 transakcija sa prosečnom veličinom izdatog poslovnog prostora od 585 m2. IT kompanije su tradicionalno ostale sektor sa najvećim ucešćem u aktivnosti od 29%, zatim sektor profesionalnih usluga sa 27%, medijski sektor sa 14%. Većina zakupaca je tražila prostor veličine od 200-600 m2.

Usled nedostatka nove ponude poslovnih objekata, stopa raspoloživog prostora nastavlja sa padom i trenutno iznosi 8,3%. Ovakav trend će se nastaviti i u narednom periodu, dok se novi objekti na tržištu ne izgrade.

Zakup kancelarijskog prostora klase A u Beogradu je stabilan u rasponu je od 14-16 evra m2/mesečno. Zakup kancelarijskog prostora klase B na Novom Beogradu je u rasponu 9-11 evra po m2 mesečno, dok je u starom delu grada 10-12 evra po m2 mesečno. U širem području Novog Beograda, zakup modernog prostora je u visini do 11 evra po m2 mesečno, dok u centru grada ne prelazi 16 evra po kvadratu mesečno.

Zakupodavci nastavljaju da nude podsticaje poput rent-free perioda (uglavnom tri meseca), dodatnih parking mesta bez naknade i učešća u troškovima završnih radova. Stopa prinosa za prvoklasne kancelarijske prostore u Beogradu je 9%.

Maloprodajni prostori

Tokom aprila 2013. godine, otvoren je poslednji tržni centar u Beogradu, "Stadion Voždovac" (30.000 m2). Shodno tome, ponuda prvoklasnih tržnih centra je ostala 128.000 m2, ukazujući na potrebu za izgradnjom novih projekata. Moderni maloprodajni objekti ne pružaju dovoljno prostora za rastuću tražnju stranih maloprodajnih lanaca, zbog čega se veliki broj njih odlučuje za koncept maloprodajnih parkova. Postojeći maloprodajni parkovi se nalaze izvan glavnog grada, u Pančevu, Šapcu, Kragujevcu i Novom Sadu. Poslednji otvoreni maloprodajni park je "Capitol Šabac" (9.800 m2), izgrađen od "Poseidon Group". Buduća ponuda tržnih centara u Beogradu ostaje neizvesna. Međutim, najavljeni su projekti "Višnjička Plaza" (40.000 m2) i Napred Blok 41 (34.000 m2), bez određenog datuma završetka.

Najveći projekat u toku je maloprodajni park "One Zemun" čije se otvaranje prve faze (15.000 m2) očekuje tokom trećeg kvartala 2014. godine. "Aviv Arlon" je najavio izgradnju maloprodajnog parka na Zvezdari (11.500 m2), sa početkom izgradnje u jesen 2015.

Takođe, "Vivo Shopping park" (10.000 m2) u Jagodini je u fazi izgradnje. Kompanija "Poseidon group" je najavila planove za izgradnju još jednog maloprodajnog parka u Rakovici, sa početkom izgradnje u trećem kvartalu 2015 godine. Lanci hipermarketi su nastavili širenje. Idea je otvorila novi objekat (2.400m2) u Borči i "Univerexport" (2.000 m2) na Dorćolu.

Tražnja za maloprodajnim objektima je ostala snažna i usmerena ka modernim maloprodajnim objektima. Zbog manjka ponude modernih objekata, stopa slobodnog postora u prvoklasnim tržišnim centrima je oko nule. Tokom drugog kvartala, brojni novi zakupci su ušli u "Ušće" tržni centar: "Cineplexx", "Original Marines", "Novolux", "Manual and Co", "Samsung", "Dsquared2" (u okviru XYZ prodavnice). Neki zakupci su ušli na tržište prvi put – "BlueKid" (u okviru "Dexy Co Kids prodavnice"), "Casa Bianca" i MAC cosmetics. Švedski maloprodajni lanac H&M je najavio otvaranje prve prodavnice u pešačkoj zoni- Knez Mihailova ulica i zauzeće prostor u kojem su zakupci bili "Sephora", GAP i "Time Out". Turski muški modni brend "Tudors" je otvorio svoju prvu prodavnicu u Knez Mihailovoj ulici.

Prosečne cene zakupa u prvoklasnim tržnim centrima su ostale stabilne u rasponu od 25-27 evra po m2 mesečno. Cene zakupa maloprodajnih jedinica u prvoklasnim tržnim centrima površine 100-200 m2 su 60 EUR po kvadratu mesečno, dok su za isti prostor u Knez Mihailovoj ulici ostale 80 EUR m2/mesečno. Stopa prinosa za prvoklasne tržne centre je stabilna na nivou od 9%.