Serbia Edition
Serbische Ausgabe
Izdanje BiH
Izdanje Crna Gora
Vesti
Procena vrednosti nepokretnosti u doba COVID-19 - Prekratak period da bi kriza imala vidljiv efekat na tržište nekretnina
Izvor: eKapija
Utorak, 07.04.2020.
12:53
Utorak, 07.04.2020.
12:53
Komentari
Ilustracija (Foto: Pixabay.com/StockSnap)
Jasno je da i priča o ovom organizmu koji, uzgred budi rečeno, nema čak nijednu ćeliju a toliko štete može da nam nanese, nije nimalo jednostavna, niti jednodimenzionalna, a niti naivna. Ceo svet je zahvaćen ovim problemom i sve države sveta se, svaka na svoj način, bore da se vrate u redovno stanje stvari i normalno funkcionisanje svakodnevnog života i ekonomije. Mi ćemo se osvrnuti na probleme i izazove koje proceniteljska struka pokušava da savlada, efekte koje trpi tržište, a samim tim i naša profesija i na načine na koje je (možda) moguće prevazići pomenute probleme.
Još jedna uvodna napomena tiče se momenta objave ovog teksta, tj. (pre)uranjenosti kada se govori o analizama tržišta i efekata korone na cene nekretnina. Tek smo u četvrtoj nedelji vanrednog stanja u Srbiji. Zasad nema pouzdanih informacija, istraživanja i studija o stanju cena (a to je ono što nas sve najviše zanima) nekretnina na tržištu Republike Srbije. Sve što do sada imamo su manje ili više paušalne izjave učesnika na tržištu, od relevantnih proceniteljskih kuća do agenata za nekretnine pa do komentara posetilaca sajtova medija koji pišu o nekretninama. Nije potrebno isticati da komentari na sajtovima i forumima počinju sa "drastičnim padom cena" pa dolaze do "nastavka munjevitog rasta nakon krize". Stručnjaci nisu ovako neujedinjeni, većina iznosi stavove kako je tržište u "ozbiljnom" padu, ali to možda treba pripisati poslovičnoj opreznosti (jer, uvek je manja odgovornost i hrabrost potrebna za izjavu da će situacija biti lošija, baš kao što je i potcenjena procena jedan vid bega od odgovornosti). Bilo kako bilo, naš je stav da su bilo kakve ocene o ozbiljnom padu apsolutno preuranjene i da ne postoje indikatori koji bi ovaj stav podržali, a to su primarno, složićemo se, ostvarene transakcije.
Prodaja nepokretnosti je potpuno stala. Tražnja ne postoji. Narodskim rečnikom, niko nije "lud" da kupi nekretninu u vreme kada je toalet papir postao tražena roba, a kvasac fantomski proizvod. Preduzeća odustaju od bilo kakvih ulaganja u proširenje kapaciteta ili podizanje kvaliteta usluga, a kamoli u investicije u nekretnine. Fizička lica koja imaju mogućnost, novac sakrivaju u slamarice, a ona koja tu mogućnost nemaju (što čini većinu populacije u Srbiji) od danas do sutra nagrizaju zalihe u vidu bakinih i dekinih penzija. Svi su se odrekli bilo kakve potrošnje. Likvidnost preduzeća je i više nego ugrožena, za nekoliko nedelja biće nepostojeća. Uzevši sve ovo u obzir, jasno je da potražnje, kako smo rekli, nema. Takođe, rad državnih organa je sveden na minimum, katastar je praktično zatvoren, tako da je i pravni sistem onemogućen da funkcioniše kako treba. U ovakvim uslovima, kada tražnje, pa i prodaje nepokretnosti nema, nema ni registrovanih transakcija.
Međutim, sve izneto treba protumačiti sa oprezom. Iako bi prvi zaključak (baš kako je upozoravao Markes) bio da je situacija jasna, da će cene strmoglavo pasti, ispostavlja se da nije baš tako. Isto tako, nije ni tačno da cene stagniraju ili rastu. Jednostavno, još je rano za bilo kakav definitivni zaključak. Prema podacima RGZ, u periodu od 16. marta do 5. aprila ostvarene su 173 transakcije stanova u Novom Sadu. Samo iskustvena, brza analiza će pokazati da nikakvog odstupanja od prosečnih ostvarenih cena u odnosu na raniji period nema. Prosečne cene se kreću u istom rangu i ima zabeleženih prodaja (i to ne zanemariv broj) od preko 100.000 EUR. Naravno, zaključak je da je reč većinom o ranije ugovorenim transakcijama (npr. stanovi u izgradnji) koje se sada realizuju i koje nimalo ne odstupaju od nivoa cena dostignutog pre krize. Iz svega ovoga je jasno da preuranjeni zaključci nikom ne doprinose, da sve što mogu da urade jeste da usmere pažnju javnosti na one koji ih iznose. Posledično, da li će to dovesti do negativnih efekata ili ne, videćemo. Činjenica je da na strani ponude se ništa nije promenilo, dok je tražnja praktično nestala zbog nemogućnosti predviđanja daljeg razvoja situacije i završetka vanrednog stanja i reaktiviranja ekonomije i tržišta.
Ilustracija (Foto: Pavel L Photo and Video/shutterstock.com)
Niko nema pouzdanu projekciju koliko ova kriza može da traje. Da li će to biti 60 do 90 dana kako kažu neke banke, tri meseca kako kaže medicinska struka, pa sve do nekih katastrofalnijih scenarija od šest meseci pa i godinu dana, ostaje da vidimo. Ako krizne mere ne potraju dugo, realno je očekivati da će tržište nekretnina nastaviti da se odvija onako kako se odvijalo i pre krize, da nastavi tamo gde je stalo, pod uslovom da ne bude poremećaja finansijskog sistema. Za sada nema krize finansija (koja je, podsetimo, bila glavni generator krize na tržištu nekretnina 2008-09), jer kako znamo banke su likvidne i potpomognute državnim merama, takoreći spremne.
Sad je potrebno izvesti nekoliko zaključaka o tome gde se u ovoj celoj priči nalaze procenitelji i profesija koja je, kao i sve druge profesionalne usluge, pogođena ovom krizom.
Najveće profesionalne institucije i udruženja procenitelja nepokretnosti na međunarodnom nivou (RICS i Tegova) su reagovale sa nekoliko saopštenja, preciznije, uputstava o tome kakav stav bi procenitelji trebalo da zauzmu povodom pitanja delatnosti kojom se bave. Tako je RICS u svojoj preporuci izrazito naglasio pitanje "materijalne nesigurnosti". Dakle, gde god nije moguće sa sigurnošću tumačiti podatke sa tržišta (a jasno je da u uslovima kada je mnogo transakcija komparativnih nepokretnosti pozdanost procene raste, a pada u uslovima nedostatka transakcija), potrebno je konstatovati da izveštaj sadrži viši nego uobičajen nivo materijalne nesigurnosti. Tržišna aktivnost je svedena na minimum i okolnosti koje trenutno vladaju na tržištu su bez presedana i da smo suočeni sa situacijom na osnovu koje nije moguće izvesti pouzdane zaključke. Zbog toga je u izveštajima potrebno konstatovati, na osnovu VPS 3 i VPGA 10 iz RICS Red Book, visok nivo opreza nego u odnosu na redovnu situaciju, a što je posledica pomenute materijalne nesigurnosti u tumačenju podataka sa tržišta. Takođe, preporuka struke jeste da se posle okončanja vanrednog stanja uradi revizija procene i češće reevaluacije (skraćen rok za ponovnu procenu) kako bi se obezbedio viši nivo pouzdanosti procene.
Određen broj korisnika izveštaja procenitelja (pre svega poslovne banke) su pristupili ovom problemu, po našem mišljenju, konstruktivno, tako što su preduzeli mere da se izveštaj koji im je dostavljen za vreme kriznog perioda preispita, tj. ponovo evaluira nakon završetka kriznih okolnosti. Ovo je, po našem mišljenju, dobar pristup, jer uklanja nesigurnost izazvanu kriznim merama nakon prolaska istih. S druge strane, ne slažemo se sa pristupom da bi u izveštajima trebalo uzeti u obzir negativne tržišne efekte izazvane krizom i uvođenjem vanrednog stanja u Republici Srbiji, jer to u ovom momentu prosto nije moguće pouzdano utvrditi i, smatramo, prekratak je period da bi kriza imala vidljiv efekat na tržište nekretnina. Stav da je u ovim uslovima potrebno automatsko i neprovereno obaranje vrednosti procenjene nepokretnosti striktno na osnovu očekivanja da je to prirodna posledica uvođenja vanrednog stanja i nastupajuće krize je, po našem mišljenju, defetistički, neproverljiv i preuranjen stav koji se kosi i sa naučnim i sa etičkim postulatima struke, ma koliko bio racionalno predvidiv kao posledica krize. Posao procenitelja nije da gleda u budućnost koliko da bude utemeljen u sadašnjosti.
Želja i nastojanje svih učesnika na tržištu nekretnina (od vlasnika preko procenitelja do kreditora) je da se odnos poverenja sačuva, da sistem nastavi da funkcioniše onako kako to pravila zahtevaju, na dobrobit svih uključenih. Procenitelji moraju da igraju glavnu ulogu u ovom odnosu, jer oni nastupaju kao objektivni i nepristrasni profesionalci čiji stav treba da bude izdvojen od stavova i mišljenja ostalih strana, utemeljen samo na činjenicama. Upravo zato je potrebno još jednom naglasiti koliko je bitno ostati na zemlji, bez preuranjenih zaključaka, olakih ocena i defetističkih stavova. Klijent i korisnik izveštaja moraju da budu obavešteni o novonastalim uslovima nesigurnosti i da im bude jasno predočeno da izveštaj nema onaj nivo pouzdanosti koji ima u uslovima pre krize, uslovima tržišta u ekspanziji.
Koliko god ova kriza pred nama delovala kao nepoznanica, kako u smislu njenog trajanja tako i u smislu efekata koje će proizvesti, ostaje nam samo da uspostavljeni odnos poverenja očuvamo tako što ćemo ukazivati na nesigurnosti, a ne proizvoditi ih. Isto tako, koliko god da je teško i nepouzdano tumačiti podatke sa tržišta, klijenti treba da se pouzdaju u stručnost i u znanje svojih procenitelja.
Kompanija Data investment izdala je i besplatni e-book za sve učesnike na tržištu nekretnina koji se nalazi na sledećem linku.
Autor teksta: Miloš Lipovac, dipl. prav. Head of Valuation Data investment
Tagovi:
procenitelji
procena vrednosti nepokretnosti
prodaja nekretnina
prodaja stanova
cena stanova
tržište nekretnina
kupovina stana
koronavirus
virus korona
Komentari
Vaš komentar
Tema u žiži: Korona i biznis
Vidi sve
Pogledajte i ostale tekstove iz ove Teme u žiži
Top priče
14.04.2024. | Građevina, Saobraćaj, Turizam, sport, kultura
Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove grada Beograda stavio je na javni uvid Nacrt plana detaljne regulacije bloka 11 i dela bloka 10 u opštinama Zemun i Novi Beograd, koji obuhvata i hotel Jugoslavija Podsetimo, hotel Jugoslavija prodat je krajem marta jedinom zainteresovanom ponuđaču, kompaniji MV Investment doo iz Beograda, ćerki firmi Millenium team-a, u okviru imovine preduzeća Danube riverside po početnoj ceni od 3,18
16.04.2024. | Vesti
Želite da uložite u luksuznu nekretninu? - Vodite računa da ispunjava ove uslove
16.04.2024. | Vesti
eKapija+
Vidi sve
16.04.2024. | Vesti
16.04.2024. | Vesti
16.04.2024. | Vesti
Želite da uložite u luksuznu nekretninu? - Vodite računa da ispunjava ove uslove
16.04.2024. | Vesti
12.04.2024. | Industrija
Zlato kao večni simbol vrednosti - Zlatne poklon pločice savršen izbor za posebne trenutke
12.04.2024. | Industrija
11.04.2024. | Industrija
Zadužbina Miodraga Kostića otkrila šta će se sve nalaziti u Palati nauke (FOTO, VIDEO)
11.04.2024. | Industrija
Poslovne šanse
Vidi sve
15.04.2024. | Vesti
Prodaje se imovina tri preduzeća iz Trstenika
13.04.2024. | Građevina, Saobraćaj
Raspisan tender za projektovanje stambenog kompleksa Expo 2027 - Na 160.000 m2 u planu 1.500 stanova, podzemne garaže i lokali
13.04.2024.. | Građevina, Saobraćaj
12.04.2024. | Agro
Muzej Jugoslavije nabavlja usluge u oblasti hortikulture za Kuću cveća i park i dvorište muzeja
12.04.2024. | Agro
Izdvajamo još...
Rubrike za dalje čitanje
Potpuna informacija je dostupna samo komercijalnim korisnicima-pretplatnicima i neophodno je da se ulogujete.
Pratite na našem portalu vesti, tendere, grantove, pravnu regulativu i izveštaje.
Registracija na eKapiji vam omogućava pristup potpunim informacijama i dnevnom biltenu
Naš dnevni ekonomski bilten će stizati na vašu mejl adresu krajem svakog radnog dana. Bilteni su personalizovani prema interesovanjima svakog korisnika zasebno,
uz konsultacije sa našim ekspertima.