Trošne kuće ustupaju mesto stambenim zgradama - Vlasnicima od investitora oko 20% kvadrata novoizgrađenih objekata

Od 2000. godine pojedina beogradska naselja potpuno su promenila svoj izgled. Ulice u kojima su se nalazile prizemne kuće sa velikim dvorištima, postale su gusto naseljene četvrti.

Investitori su vlasnicima nekretnina nudili nekoliko stanova i lokala u novogradnji u zamenu za udžericu i dvorište. Ovakav dogovor u najvećem broju slučajeva rezultira profitom za neimara. Vlasnik trošnog objekta, na dobroj lokaciji, sada ima nekoliko stotina kvadrata u novogradnji, taman da zbrine porodicu.

Novi, gusto naseljeni kvartovi su nikli na Voždovcu (oko Vojvode Stepe), Mirijevu, Žarkovu, Zemunu, na Karaburmi, Zvezdari...

- Za građane koji imaju porodične kuće sa dvorištem, a žele da to naplate ili prošire stambene kapacitete, postoje tri mogućnosti - kaže Miloš Simić iz agencije Euroinvest.

Jedna mogućnost je da na placu sruše staru kuću i zidaju novu zgradu. Ukoliko nemaju novca za taj neimarski poduhvat, mnogi odluče da prodaju zemljište. Međutim, najveći broj njih se odluči da uzme kompenzaciju od investitora i u vlasništvo dobije nekoliko stanova ukoliko mu ustupe zemljište.

U pojedinim varijantama, gazde nekretnina prelaze u poziciju suinvestitora, jer za ustupanje parcele od investitora dobijaju stanove u novogradnji koje mogu da prodaju trećim licima.

Najbolje su profitirali oni građani koji su sa investitorima sklopili ugovor pre desetak godina. Od 2009. godine vlada kriza na tržištu nekretnina, pa se smanjila glad za kvadratima, tako da ni investitori nisu više izdašni u ponudi za placeve.

- Nekada je vlasnik parcele od investitora u zamenu za zemljište dobijao do 30% udela u novoj zgradi, u zavisnosti od vrednosti placa koji je imao - priča Milica Nikolić, agent nekretnina.

- Dogovor oko kvadrata je sada nepovoljniji za vlasnika placa. Za male parcele gazde mogu da dobiju do 20% udela, a za veće parcele 10-15% stambenih kvadrata u zgradi.

Agenti nekretnina savetuju da se zainteresovani vlasnik zemljišta konsultuje sa nekim advokatom, pre ulaska u posao sa neimarima.

- Građani koji nisu u ovoj materiji mogu biti prevareni ili mogu pogrešiti u računu na svoju štetu, ali ako žele da budu suinvestitori poželjno je da se konsultuju sa advokatima. Jedino tako mogu da se zaštite od mogućih papiroloških propusta koji kasnije mogu da im prave probleme - objašnjava Nikolić.

Potencijalni problemi mogu da budu u kvalitetu gradnje, kod uvođenja grejanja, broja parking mesta ili izgradnje garaže. Nesuglasice mogu da se jave i oko poslovnog prostora u prizemlju zgrade. A veoma često se desi da preduzimač izgradi više kvadrata, nego što je dobijeno u građevinskoj dozvoli, pa se u problemima nađe i vlasnik parcele.

Pre ulaska u bilo koji posao, najvažnija stvar je pitanje vlasništva. Odnosno, da li su svi papiri "čisti". Veliki broj starih kuća, na čijem mestu može da se izgradi zgrada, ima problema sa dokumentacijom.

- Čest je slučaj da građani posle smrti bližnjih ne rade odmah ostavinski postupak i ne promene ime vlasnika u katastru. A praksa je pokazala da je najveća kočnica nedostatak testamenta, ako roditelji za života ne odrede ko šta nasleđuje. Veliki problem kod zemljišta su i neregulisani imovinsko-pravni odnosi sa komšijama i državom - kaže Nikolić.

Proveriti papire

Vlasnici zemljišta, koji žele da se okoriste od stare kuće na atraktivnoj lokaciji, prvo moraju da odu u sekretarijat za urbanizam na jedinici lokalne samouprave gde im se nalazi parcela. Kad dobiju informaciju o lokaciji, sledeća stanica su advokati sa kojima treba da se posavetuju.

Veoma je važno da se višespratnica zida po propisima. Upis u katastar znači da investitor gradi objekat u skladu sa građevinskom dozvolom, bez probijanja kvadrature na zgradi.

Često se dešava da investitor na svoju ruku povećava gabarite, a posle to "pegla" pokretanjem procedure za legalizaciju dozidanih kvadrata.

Krah investitora

Do 2008. godine u Srbiji je cvetala stanogradnja. Sa svetskom krizom cena kvadrata na tržištu je znatno pala. Posle prvog "kraha investitora", novi udar se dogodio 2012. godine. Veliki broj manjih firmi je otišao u stečaj.

Stotine započetih zgrada ostalo je u sivoj fazi. Nemali broj vlasnika stanova se našao u problemu. Mnogi od njih su otišli u podstanare, čekajući da se višespratnica izgradi.