(AG Nekretnine) Stand und Erwartungen bis zum Ende des Jahres 2009.

In der Erwartung dass sich die große Krise des Kapitals endlich verabschiedet werden verschiedene Marktanalysen und Analysen des Zustands der Wirtschaft überall auf der Welt durchgeführt, um zumindest gute Andeutungen des Anfangs vom Ende der Krise machen zu können. Was Europa betrifft werden Bewegungen auf dem Immobilienmarkt außerordentlich verfolgt weil dieses Segment, mit der Automobilindustrie, am höchsten und stärksten betroffen ist.

Daher wundern die häufigen spezialisierten Berichte, die durch den Vergleich und die Analyse vieler Parameter für frühere Zeiträume versuchen maßgeblich die Lage und die Erwartungen für die Zukunft zu deuten.

Der folgende Text ist, sozusagen, die Folge von zwei Tatsachen. Im Frühsommer veröffentlichte "King Sturge" seine Analyse der Märkte europäischer Länder in den Projektionen der erwarteten Entwicklungslage der Immobilienentwicklung bis Ende 2009 gegeben sind. Die zweite Tatsache ist mit der Gewinnung des renomierten Preises für Fachunternehmen mit dem Namen "Agency of the Year in Southeaster Europe" der, in der Organisation von Europaproperty South-Eastern Europe, am 23. April 2009 in Bukarest vergeben wurde.

Dieser Text ist ein Kommentar dieser Studie mit einer Auswahl von Daten für Büroräume und für spezielle industrielle Bereiche, für einige Städte in Europa und Serbien, bzw. Belgrad.

Im Jahre 2009 wurde die EURO Zone mit einem starken Rückgang des BIP konfrontiert, der im Durchschnitt 4,7% beträgt, und einen Rekord seit dem Zweiten Weltkrieg darstellt. Fast alle Volkswirtschaften in Europa sind in diesem Zeitpunkt mit Rezessionsindikatoren konfrontiert. Die unangenehmsten Prognosen waren mit der Deutschen Wirtschaft verbunden, die jetzt ein Indikator des Rückgangs von 6,3% hat. Es folgen Italien mit -5,2% und Frankreich mit -3,1%. In Anbetracht der stabilen und kontinuierlichen Wachstumsindikatoren in den vorherigen Jahren wird bis zum Ende dieses Jahres eine Verlangsamung des weiteren Rückgangs erwartet, aber es wird jedoch nicht ausreichen, um Rezessionsindikatoren am ende dieses Jahres zu verhindern.

Die Projektionen für Mittel- und Osteuropa die in den letzten paar Monaten formiert wurden zwingen zur Schlussfolgerung dass ihre Indikatoren bis zum Jahresende rezessiv sein werden. Mit einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 5-6% in den letzten 5 Jahren, werden diese Wirtschaften in diesem Jahr mit einer scharfen Rezessionskurve konfrontiert. In diesem Augenblick sind die Prognosen in Russland und Ungarn noch immer schlecht, aber es wird dennoch erwartet dass sich die Situation in diesem Teil von Europa mit dem diesjährigen endgültigen Rückgang von -3%, wie es in den Ländern Westeuropas der Fall sein sollte.

Der Markt für Büroflächen

Was die Büroflächen in Europa betrifft, so wurde der Markt dieser Art von Immobilien mit der schwächsten Nachfrage konfrontiert, was mit dem abfallenden Trajektorie des Mietwertes im zweiten Quartal dieses Jahres übereinstimmt. Die Mieten in London rutschen immer noch kontinuierlich aber in letzter Zeit hat sich die der Rückgang verlangsamt. Im Vergleich zu Paris und Amsterdam, wo der Rückgang auf -10% bzw. -12% ist. steht London zurzeit sehr gut. Brüssel, Mailand und Kopenhagen stehen etwas besser als Paris und Amsterdam mit variierenden Indikatoren, die am Ende dieses Zeitraums die erwartete Stabilisierung der Mieten zum Jahresende zeigen werden.

Die Höhe der Mieten in der CEE-Region ist immer noch unter großem Druck auf deren weiteren Rückgang unter dem Einfluss der schwachen Nachfrage in der ersten Hälfte dieses Jahres. Warschau ist in einer besonders schlechten Position, mit einem Rückgang der Mieten von 27% im Vergleich zu diesem Zeitraum noch seit der Mitte 2008. Moskau hat ebenfalls auf dem jährlichen Vergleichsniveau eine Mietanpassung von sogar -42%.

Die Höhe der Mieten in zwei Städten der CEE-Region, Zagreb und Sofia, widerstehen extrem der rückläufigen Tendenz, wenn man das so sagen kann. Zagreb ist auf seinen 204 Euro/m2 jährlich geblieben, und Sofia ist die einzige Stadt, die eine Erhöhung der Mieten für Büroflächen hat. Einige größere Korrekturen der Mietbeträge auf dem Büroflächenmarkt können bis zum Ende dieses Jahres stattfinden, aber es wird erwartet dass der Abwärtstrend in 2010 und vielleicht auch in 2011 anhält. Da sich die ersten Rückgangsindikatoren in Großbritannien zeigten, werden hier auch die ersten positiven Signale erwartet.

Grundsätzlich macht der europäische Markt für Büroflächen bezüglich der Investitionen weiter mit der Korrektur der Preise in Kombination mit einem verringerten Umfang an Transaktionen. Aber hier kann man auch ein scheues Zeichen von Verbesserung sehen. Ein positiver Indikator für die Höhe der Rendite für die führenden Büroflächen im West End und in der City ist im leichtem Anstieg und ist der einzige seit dem 1. Quartal. Die Rendite in Helsinki erholt sich ebenfalls und das zum ersten Mal seit dem Ende des letzten Jahres. Der Umfang der Rendite in Europa ist jetzt von der niedrigsten, in Kopenhagen mit 5 Prozentpunkten, die sich im letzten Quartal stabilisiert hat, bis zu der höchsten, derzeit in Moskau, die 14 Prozentpunkte beträgt.

Der Markt für industriellen Raum

Trotz einiger Anzeichen für ein moderates Wachstum der Aktivitäten auf den europäischen Industriemärkten besteht weiterhin ein niedrigerer Bedarf an Mieten im Vergleich zum Vorjahr. Dies wird als stabile oder fallende primäre Renten im zweiten Quartal Q2 2009 gedeutet.

Zu den bedeutendsten Rückgang der Mieten kam es in Moskau mit 25% auf 75 Euro/m2, Kopenhagen ist um 22% auf 60 Euro/m2 zurückgegangen, Dublin um 16% auf 97 Euro/m2 und Sofia um 10% auf 54 Euro/m2. Dublin und Moskau haben ebenfalls einen starken Rückgang des Mietwertes verzeichnet, während Kopenhagen und Sofia gegenseitige Widersprüche in der Richtung des Mietwertes in diesen Sektoren haben. Natürlich bewegen sich nicht alle Märkte zusammen (in der gleichen Weise) in diesem gegenwärtigen Zyklus.

Prognosen für die Mieten für die nächsten sechs Monate und länger, sind in der Regel ein wenig besser für die primäre Industrielle Mieten mit Büros, wobei die meisten Städte wenige oder gar keine Veränderung der Mieten in nächsten Zeitraum erwarten doch keinen Rückgang.

Es scheint, dass die Investitionen im Industriesektor erhöht wurden aber weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau sind. London ist die einzige Stadt so weit, in der das Einkommen der primären Industrie gesunken ist. In Dublin, Madrid, Helsinki und Oslo waren die Einnahmen unverändert und es wird erwartet dass sie sich halten werden, außer in Helsinki, wo ein Wachstum im H2 Zeitraum erwartet wird.

Serbien - Belgrad

Was Serbien betrifft ist Belgrad immer noch der wichtigste Indikator für den Stand der Entwicklung von Immobilien. Büroräume mit Ausrüstung der Klasse A sind nach wie vor unter starkem Druck des rückläufigen Trends der Höhe der Mieten, vor allem in Anbetracht dessen, dass im vergangenen Jahr mehrere neue Objekte dieser Klasse von Büroflächen erbaut wurden. Der Betrag der ungenutzten Fläche ist jetzt auf über 18% und es wird keine Erholung dieses Indikators in den nächsten 6 Monaten erwartet. Auf jeden Fall, dass was ebenfalls in diesem Augenblick interessant ist, ist die Höhe der Differenz im Preis der Mieten zwischen den Klassen A und B in Bezug auf die Klasse C, wo sich der Prozentsatz der Unausgenutztheit des Raumes von geringerer Qualität und Ausrüstung erhöht.

Was den Sektor der die Industrie und Logistikzentren abdeckt sind die Mieten immer noch stark mit sehr geringen Anpassungen nach unten, aber mit verstärkter Wirkung in diese Richtung. In jedem Fall ist die Nachfrage von potenziellen Mietern, vor allem aus dem Ausland, reduziert.

Der Investitionssektor (in diesem Bereich) war in den letzten 6 Monaten nicht sehr aktiv. Die Preisniveaus sind nicht bedeutend gesunken. Die Anzahl von Verkäufern, die gezwungen waren fertige Objekte zu verkaufen ist geringer, und der Bedarf anderer Eigentümer, in der frühen Phase des Zyklus ihrer Projekte zu verkaufen ist verringert (ihre industrielle Projekte).

Preis Europaproperty South-Eastern Europe

"King Sturge", ein internationales Immobilien- Beratungsunternehmen, wurde zum Unternehmen des Jahres in dieser Branche, auf der vierten jährlichen Preisverleihung Europaproperty South-Eastern Europe, die Ende April in Bukarest im Radisson SAS Hotel veranstaltet wurde, ernannt. Diese Auszeichnung unterstützt die Errungenschaften der führende Fachleute aus den Bereich des Immobiliengeschäfts im der Region Südosteuropa. Auf der feierlichen Preisverleihung am 23. April 2009 wurde vor 300 Gästen bekannt gegeben dass die "King Sturge" die harte Konkurrenz besiegt hat und den Hauptpreis mit dem Titel "Agency of the Year in Southeaster Europe" (Agentur des Jahres in Südosteuropa) für das folgende Jahr bekommen hat.

Alle Nominierten wurden nach den gesamten Marktbeitrag, der Qualität der erbrachten Dienstleistungen, der Markt-Innovation und dem wirtschaftlicher Erfolg nach bewertet und benotet, und anhand der Führungsrolle und Stellung auf dem Markt, durch die sich "King Sturge", besonders von der Konkurrenz hervorgehoben.

"Wir sind begeistert, dass in diesen schwierigen Zeiten im Wirtschaftsumfeld unsere Arbeit seitens der Kunden und der Kollegen anerkannt wurde", sagte Jens Moller Madsen, Direktor des Unternehmens "King Sturge" für Kroatien und Serbien. "King Sturge" ist in Südosteuropa seit mehr als 10 Jahren anwesend und hat langfristige Beziehung mit vielen in- und ausländischen Kunden geschaffen. Das Unternehmen ist in der Region durch Büros in Budapest (Ungarn), Bukarest (Rumänien), Zagreb und Split (Kroatien), Belgrad (Serbien) und Sofia (Bulgarien) tätig.

Srđan Vujičić, Managing director

King Sturge Beograd

srdjan.vujicic@kingsturge.com