(AG Nekretnine)Immobilien - Herausforderungen und Zukunft des serbischen Einzelhandelsmarkts

Der Einfluss der weltlichen Finanzkrise auf die weitere Entwicklung des Immobilienmarkts in Serbien, ist schon offensichtlich. In Rücksicht auf die unbestreitbaren Bedürfnisse nach allen Arten und Natur der Immobilien, wird die Frage gestellt, wie sich wohl dieser Einfluss auf dem inländischen Markt wiederspiegeln wird. Besonders wenn es sich um die weitere Entwicklung des Einzelhandels in Serbien handelt.

Wir waren Zeugen, wie die Finanzkrise, die Ende 2007 in den Vereinigten Staaten begonnen hat, ins Europa und in die anderen Weltmärkte eingeflossen ist, indem sie sogar die grössten Pessimisten, durch die Schnelligkeit der Verbreitung und Wirkung, die sie hervorgerufen hat, überraschte. Alles begann mit dem unerwarteten Fall der Immobilienpreise in den Vereinigten Staaten, begleitet durch unregelmässige Zahlung der Hypotheken, und alles als Folge der nicht adäquat gesicherten Kredite als Form des Schutzes der Kreditgeber, die die Wichtigkeit der nötigen Sicherung für so grosse Anleihen unterschätzt haben. Die Verlüste begannen sich zu vervielfachen und eine immer grössere Anzahl der Teilnehmer auf den weltlichen Finanzmärkten zu beeinflussen, so dass sich, ausser dem Immobilienmarkt, auch andere Industriezweige (besonders die Autoindustrie) mit einem unerwarteten Fall konfrontiert haben, der zunächst zur Verlangsamung von BDP geführt hat und dann zur Rezession in den meisten Ländern. Die entwickelsten Länder haben ein Konzensus schnell getroffen, indem sie angekündet hatten, dass die Situation überbrückt werden könnte durch Einspritzen der weiteren Finanzmittel in die Wirtschaft, durch verschiedene Kanäle und Formen, sowie durch manche restriktiven, aber stimulativen Massnahmen.

Die serbische Regierung hat auch gewisse Schritte vorgenommen, um die Liquidität des Finanzmarktes zu erhalten, obwohl der serbische Finanzsektor die oben beschriebenen initialen Verlüste nicht erlebt hat. Die Teilnehmer auf dem serbischen Finanzmarkt waren in die Finanztransaktionen, ähnlich denjenigen, die die Finanzkrise in entwickelten Ländern hervorgerufen haben, nicht direkt involviert. Andererseits ist die Tatsache wohl bekannt, dass die Stabilisation und das Wachstum der serbischen Wirtschaft in den letzten Jahren am meisten nicht vom nationalen Wachstum der Produktion, sondern von den fremden Finanzen und direkten Investitionen abhängig war, dessen Anzahl jetzt ernsthaft fällt. Es geschah, dass die Mittel aus den internationalen Fonds, die für Serbien bestimmt waren, wegen Unliquidität der entwickelten Märkte abstiegen. Die Instrumente des Kreditierens waren unter den ersten, die den Schock erlebt hatten, wie von seiten der Banken, deren Gründer in entwickelten Ländern sind, so auch von seiten der fremden Banken, in denen die serbischen Gesellschaft direkt verschuldet wurden. Mit anderen Worten, Kredite sind fast unmöglich zu bekommen, weil sie teuerer geworden sind, wegen höheren Zinsen. Ausserdem hat sich der Zufluss der direkten, fremden Investitionen reduziert oder zumindest verlangsamt, mit den fremden Investoren, die vorsichtiger sind, wenn sie die Entscheidung treffen, in Serbien zu investieren. Genauso wird der übermässige Verbrauch durch fremde Investitionen und Finanzmittel aus den internationalen Fonds nicht mehr gedeckt werden können, und die Regierung muss sich mit der Verminderung des Verbrauchs auf eine organisierte Weise konfrontieren, damit sie die drastische Inflation und Devalvation der nationalen Währung verhindert. All das wird, zweifellos, zur Verminderung der Beschäftigung, zum Fall der Familieneinkommen, Anstieg der Inflation und Verminderung der Kaufmacht führen, was direkt mit der Immobilienindustrie verbunden ist, besonders mit dem Einzelhandelssektor. Die Prognosen sind - nicht gut.

Obwohl die Immobilienindustrie in Serbien gar keine radikalen Änderungen wegen der weltlichen Finanzkrise erduldet hat, wird der richtige Schock, mit seinen Folgen, erst folgen, wie es oben bereits beschrieben wurde. Die derzeitige Situation könnte am besten wie folgend beschrieben werden : das, was begonnen wurde, wird beendet, aber der Rest wird aufgeschoben. Mit anderen Worten, in der kurzfristigen Periode werden die Aktivitäten in der Entwicklung zumindest verlangsamt werden, aber in der mittel- und langfristigen Periode, wird Serbien als interessantester Markt für die Immobilienentwicklung anhalten, besonders im Einzelhandelssektor.

Die Lage in Belgrad

Als Hauptstadt mit fast zwei Millionen Einwohnern, bietet Belgrad ein grosses Potential für die Entwicklung des Einzelhandels. Wegen unerwarteter Erkennung des Potentials des Belgrader Markts unter den lokalen und fremden Betreibern der Einkaufszentren, soll die Marktkonkurrenz in der mittelfristigen Periode ansteigen, indem sie die Einzelhandelsimmobilien als derzeit wirksamstes Marktsegment in der Immobilienindsutrie positioniert. Trotzdem hat Belgrad die am wenigsten ausgebaute Fläche der Einkaufszentren im Südosteuropa (Verhältnis Einwohnerschaft / Fläche) mit etwa 230.000 m2 Bruttofläche, weil das wesentliche Einzelhandelskonzept immer noch in der Form von Läden und Geschäften in den Fussgänger- und Einkaufsstrassen - Knez Mihailova und Terazije und Bulevar Kralja Aleksandra aufrechterhalten wird.

Obwohl die Gewohnheiten und Konzepte des Einkaufs schnell geändert werden, kann man in der Hauptstadt nur einige adäquaten Einkaufszentren finden – Merkator, Delta City und Zira Shopping mall als repräsentativste Einkaufszentren, mit dem impressiven Satz des Leerstands von annäherend 0%, was als Beweis der nicht ausgenutzten Potentiale Belgrads dient. Genauso stellt eine grosse Erwartung in der Entwicklung des Einzelhandels, die Fertigstellung der Umbaus der Ketten von Warenhäusern „der Warenhäuser Beograd”, mit eine Fläche von 230.000 m2 durch und annähernd 76.000 m2 des Einzelhandelsraums auf den wesentlichen Belgrader Standorten dar. Diese Kette wurde von Verano/MIG Group im Jahre 2007 gekauft und bis jetzt hat er 3 Einheiten in Belgrad eröffnet: in der Gemeinde Dušanovac, Gemeinde Zemun und auf Terazije. Die Liste der wesentlichen Einkaufszentren ist unten angeführt :

Andererseits konfrontiert sich Belgrad mit einer richtigen Wohlfahrt in der Entwicklung der Konzepte der Einzelhandelszentren, die die Gesamtfläche von 110.000 m2 erreichen, mit dem unten angeführten wesentlichen Einzelhandel.

Obwohl die Einflüsse der Krise in Serbien immer ersichtlicher sind, sind die Mietpreise in Belgrad stabil, mit dem aufgezeichneten Abstieg von etwa 10% für zweitrangige Strassen und Hypermärkte, so dass sich der so angefragte Mietpreis in den zweitrangigen Strassen, wie Bulevar Kralja Aleksandra, von 40 bis 100 Euro pro m2 monatlich beläuft und für die Hypermärkte monatlich von 7 bis 10 Euro pro m2 monatlich. Andererseits ist der Mietpreisstand für die Einkaufszentren stabil und beläuft sich von 20 bis 80 Euro pro m2 monatlich, und schliesslich, die teuersten Standorte sind Strassen wie Knez Mihailova und Terazije, mit der Miete von 120 Euro bis sogar 200 Euro pro m2 monatlich. Das beste Beispiel der überschätzten Miete sowie der Verkaufspreise ist der Verkauf des Einzelhandelsgeschäfts “Jugoexport” im Jahre 2007, der Fläche von 361 m2 für unglaubliche 15 Millionen Euro oder 42.000 Euro pro m2!?

Die Haupteröffnung im Jahre 2009 stellt Ušće Einkaufszentrum dar, mit einer Gesamtfläche von etwa 130.000 m2, was die Gesamtfläche der Einkaufszentren und die Anwesenheit der neuen internationalen Brands auf unserem Markt erhöhen wird. Das wird auch die Konkurrenz auf dem Markt erhöhen, die es immernoch nicht ausreichend geben wird, um die Bedürfnisse einer neuen Entwicklung auf anderen Belgrader Standorten und für die Preisminderung der Miete zufriedenzustellen. Die derzeitige Marktsituation kann also als kontrollierte Marktumgebung charakterisiert werden, wo eine kleine Anzahl der Projekte der Einkaufszentren ihre eigenen Bedingungen für den Eingang der Kunden und Niveaus der Miete diktieren kann. Dieses Projekt wird auch einzigartig in den folgenden Jahren sein, weil die anderen angekündigten Projekte derzeit aufgeschoben wurden oder mit der Realisation im Verzug sind, wie Plaza Zentren in Višnjica und in der Kneza Miloša Strasse, Delta Planet auf Autokomanda, Immocenter auf Cerak, das Projekt die alte Mühle in der Nähe der Belgrader Messe, usw. In den anderen serbischen Städten ist die Situation ähnlich: eine grosse Anfrage nach allen Einzelhandelskonzepten, das Fehlen der bekannten internationalen Betreiber, Brands und des typischen „shopping mall”-Konzepts.

Novi Sad (Neusatz)

Als zweite der Grösse nach Stadt in Serbien, zeichnet Novi Sad einen Aufstieg in der Entwicklung des Einzelhandels in den letzten Jahren auf und ist für die Investoren, nach Belgrad, am interessantesten. Das grösste Einkaufszentrum in Novi Sad ist Merkator, der im Jahre 2007 eröffnet wurde, mit einer Fläche von 36.000 m2 und das einzige Konzept des Einkaufszentrums in Novi Sad, aber auf der anderen Seite gibt es auch Konzepte der eröffneten Einzelhandelszentren, wie Rodić (16.500 m2), Merkur (9.600 m2), Metro (5.800 m2), Agrokor (4.500 m2) und Tuš (3.000 m2). Die Mieten sind am höchsten auf Standorten in der Hauptstrasse und belaufen sich von 40 bis zu 100 Euro pro m2 monatlich, während in den Einkaufszentren diese Niveaus von 20 bis 60 Euro pro m2 monatlich variieren. Die angekündigten Projekte der Einkaufszentren in Novi Sad sind Park City, der Fläche von 12.000 m2 des Investors Vondel Capital und das Einkaufszentrum in der Industriezone, der Fläche von 39.000 m2 , die der Investor Ocean Atlantic Int. angekündigt hat.

Kragujevac

Nachdem Zastava Automobili den Vertrag über die Partnerschaft mit der FIAT Gruppe, im Jahre 2008 unterzeichnet hat, wird Kragujevac interessanter für die Investoren. Die städtischen Behörden haben die Strategie der Initiative zur Investition schnell entwickelt, hauptsächlich durch Errichtung der Industriezonen, damit sie die fremden Investoren für die Zufriedenstellung der Kaufbedürfnisse von etwa 200.000 Einwohner anlockt. Die Einzelhandelszentren wie Merkator (30.000 m2) und Metro (11.000 m2), haben ihre Objekte bereits entwickelt. Die angekündigten Objekte für die Stadt Kragujevac ist das Einkaufszentrum der Fläche von 60.000 m2 , das die österreichische Gesellschaft Supernova entwickeln wird, aber das grösste Projekt, dessen Ausbau schon begonnen hat, ist Plaza Einkaufszentrum der Fläche von 80.000 m2 von seiten des Investors „Israeli Plaza“.

Subotica

Durch seine geographische Lage und die Nähe der Grenze mit Ungarn, Kroatien und Rumänien nutzend, wurde Subotica zu einer der interessantesten Zone für die Entwicklung des Einzelhandels. Im Vergleich zu den anderen Städten, zu der Anzahl der Einwohner, hat Subotica ein ziemlich entwickeltes System des Einzelhandels, mit ausgebauten Einheiten wie Idea (4.500 m2), Rodić (12.000 m2), KTC Subotica (6.000 m2), Tuš (3.000 m2) und Galleria Einkaufszentrum als typisches Konzept des Einkaufszentrums der Fläche von 11.000 m2. Das grösste Projekt in Subotica ist der Ausbau der GTC Einkaufszentrum Zone von 60.000 m2, deren Fertigstellung für das Jahr 2010 angekündigt wurde.

Niš

Die grösste Stadt im Südserbien ist Niš, mit 250.00 Einwohnern. Das ist eines der am wenigstens entwickelten, in Hinsicht auf das Konzept, modernen Einzelhandelsgeschäfte. Das grösste und einzige Einkaufszentrum in Niš ist Merkator, mit der Fläche von 32.000 m2, der in den Süden Serbiens viele bekannten internationalen Brands gebracht hat, während die Anwesenheit des Einzelhandelskonzepts der eröffneten Einkaufszentren grösser ist, aber doch ungenügend entwickelt mit dem Einzelhandel Metro (6.200 m2) und Tempo (10.000 m2). Die grösste Investition, die im Ausbau in Niš ist, ist die Entwicklung des Einkaufszentrums mit der Fläche von 16.000 m2 von seiten MPC Properties und das TPC Verkaufszentrum der Fläche von 11.000 m2 , mit dem Standort in der Hauptstrasse für Fussgänger in der Strasse Obrenovica. Die Miete beläuft sich von 30 bis 80 Euro pro m2 monatlich, auf Standorten in der zentralen Strasse, während in den Einkaufszentren Preise von 15 bis 50 Euro pro m2 monatlich variieren, was die Erhöhung von etwa 10% darstellt, im Vergleich zum letzten Jahr.

Anstatt der Schlussfolgerung

Wie aus dem oben angeführten ersichtlich ist, hat Serbien in den letzten drei Jahren eine richtige Wohlfahrt in der Entwicklung des Einzelhandels erlebt, weil die in- und ausländischen Investoren unser Land als unentdeckten Markt im Südosteuropa identifiziert haben, dessen Haupteigenschaften die grosse Anfrage, der niedrige Satz des freien Raums und stabile Mietpreise sind. Die serbischen Behörden haben diesen Sektor auch identifiziert, als wichtigen Faktor für die Stabilisation und das Wachstum der Wirtschaft, weil sie eine grosse Anzahl der neuen Arbeitsplätze und Minderung der Preise der Waren ermöglichen, was von wesentlicher Bedeutung für die niedrige Kaufmacht des serbischen Haushalts ist, besonders in den kleineren Städten. Fast jede Stadt in Serbien hat neue Industriezonen entwickelt, als ersten Schritt in der Stimulation des Investors, auf unseren Markt zu kommen. Genauso sollen das lange erwartete Gesetz und die Vorschriften, die sich auf die Angelegenheiten mit Immobilien beziehen, in diesem Jahr angenommen werden, und unter denen man das Bevorzugen der Rechte der Investoren im Verhältnis zu dem Baugrundstück, Typen des Eigentums, Bedingungen für die Ausstellung der Baugenehmigungen und Fristen verstehen wird.

Aber wird das genügen, damit die globale Krise des Finanzmarkts bewältigt wird ? Kommen diese Massnahmen zu spät? Meiner Meinung nach, wird es zweifellos zu einer Verlangsamung in der Entwicklung der Projekte kommen, die mit Immobilien zusammenhängen, besonders im Sektor des Einzelhandels, da alle Teilnehmer am Finanzmarkt in Serbien bei der Kreditgenehmigung, die immer ungünstiger für die Entwickler werden, vorsichtig sein müssen. Auf der anderen Seite werden die meisten Mieter ihre Mietverträge kündigen, besonders in kleineren Städten und besonders die weniger bekannten und entwickelten Brands, was vom Aufstieg des Satzes des freien Raums und zum leichten Abstieg der Mietpreise führen wird. All das sind Gründe, warum die meisten angekündigten Projekte auf bessere Zeiten warten werden, besonders die neuen Einzelhandelsbetreiber, die seit einiger Zeit ihre Ankunft ankündigen, wie IKEA, SPAR, OBI, usw. Aber in der kurzfristigen Periode wird für Serbien, und besonders für Belgrad, eine grosse Chance für den Einzelhandel bleiben. Besonders für diejenigen, die die Krise nicht als Gefahr, sondern als Chance sehen.

Srđan Runjevac

Berater für Schätzungen

Danos & Associates Serbia

In alliance with BNP Paribas RE

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