Maxence Liagre, CEO von MPC Properties - Keine Begrenzung für neue Projekte in Serbien, klassischer Einzelhandel wird immer stärker sein

Das BEO-Einkaufszentrum in der Belgrader Gemeinde Zvezdara wurde kürzlich mit zwei renommierten internationalen Immobilienpreisen ausgezeichnet. Es ist das erste Gebäude seiner Art in Serbien, das eine so hohe internationale Anerkennung erhält. Ist dies tatsächlich ein schlechter Zeitpunkt, um eine solche Auszeichnung zu erhalten, oder genau das Gegenteil? Wie beeinflusst die Corona-Krise die Arbeit der von MPC Properties betriebenen Einkaufszentren? - Die Antworten auf diese und andere aktuelle Fragen im Immobilienbereich liefert Maxence Liagre, gebürtiger Pariser mit einer umfassenden globalen Erfahrung im Bereich gewerblicher Immobilien, jetzt CEO von MPC Properties, einem großen Investor in moderne Büro- und Einzelhandelsimmobilien in der Hauptstadt von Serbien.

- Ich würde sagen, dass es zuallererst nie ein schlechter Zeitpunkt ist, eine solche Auszeichnung zu erhalten. Ich würde sogar sagen, dass es eine angemessene Zeit ist, denn da wir wissen, dass diese Tage für alle ziemlich kompliziert sind, ist es schön, gute Nachrichten zu hören. Aber natürlich hängt es nicht so sehr mit diesem bestimmten Zeitpunkt zusammen, denn dies ist das Ergebnis jahrelanger Arbeit, der ständigen Suche des Unternehmens und aller Mitarbeiter, die unter allen Umständen versucht haben, die höchsten Standards zu erreichen. Ja, dies, was uns passiert ist, ist Ergebnis einer sehr langfristigen Strategie und Anstrengung sowie einer Art Bewusstsein im Unternehmen - sagt Liagre für eKapija.

eKapija: Mit dem Bau des BEO-Zentrums haben die MPC-Einkaufszentren die Save überquert. Auf der anderen Seite scheinen sich alle Ihre Büroräume auf Novi Beograd zu konzentrieren, während wir jetzt einen neuen Trend der Investitionen in wichtige Einrichtungen in der Altstadt beobachten. Erwägen Sie Greenfield- oder Brownfield-Projekte im historischen Zentrum von Belgrad?

- Die Entwicklung neuer Projekte ist in Novi Beograd aufgrund der Größe der Baugrundstücke und ihrer Verfügbarkeit viel einfacher. Und es ermöglicht Ihnen, die höchsten Standards zu erreichen - Sie beginnen mit einem leeren Grundstück, haben genug Platz, um viel mehr städtebauliche Parameter zu erstellen, und so weiter. Die Tatsache, dass wir in diesem Teil von Belgrad mehr gebaut haben, ist jedoch nicht das Ergebnis einer Strategie. Es ist das Ergebnis einer Gelegenheit. Wir sind völlig offen für eine völlig andere Entwicklung.

MPC Properties startet ab nächsten Monat offiziell das TLD-Projekt - Tri lista duvana. Dieses Gebäude im Zentrum von Belgrad wird über 8.000 m2 Bürofläche verfügen und sehr schnell fertiggestellt sein, da die Anlage bereits gebaut wurde. Wenn es um die Innenstadt geht, ist es schwer, eine bessere zu finden: mit einfachem Zugang, attraktiver Aussicht und schöner Umgebung. Dies ist die Top-Lage, wenn wir über die Innenstadt sprechen. Es wird einen Parkplatz für ca. 40 Fahrzeuge geben. Ich weiß, dass es nicht so viel ist, aber wenn man es mit anderen Gebäuden in der Innenstadt vergleicht, ist es viel. Es gibt auch einen großen öffentlichen Parkplatz in der Nähe. Was uns an diesem Projekt gefällt, ist, dass wir in der Innenstadt sind, aber keinen allzu großen Kompromiss eingehen. Die TLD ist eine gute Kombination aus dem Flair der Innenstadt und dem, was man von modernen Büroflächen erwarten kann.

eKapija: Sind Sie zufrieden mit dem Interesse der Unternehmen an den Büros im Wolkenkratzer Usce Tower Two? Was sind die Hauptvorteile des Gebäudes neben der attraktiven Lage und der spektakulären Aussicht?

- Ich würde sagen, dass wir mit der Nachfrage sehr zufrieden sind, sie ist sehr hoch. Natürlich muss es mit der tatsächlichen Marktsituation übereinstimmen, da es eine Pandemie gibt und die Nachfrage nicht so ist, wie sie sein sollte. Trotzdem sind wir überrascht, dass wir großes Interesse von Kunden haben. Ich habe das Gefühl, dass Kunden zwar geschult sind, die Entscheidung zu verzögern, weil dies nicht einfach ist, in Hinsiht darauf, dass viele Menschen von zu Hause aus arbeiten, und dies wahrscheinlich nicht der beste Zeitpunkt ist, um die Entscheidung zu treffen, in ein neues Büro zu ziehen oder ein Büro zu erweitern. Es scheint, dass unsere potenziellen Kunden den neuen Turm immer mehr besuchen. Dies liegt nicht nur an den Büroflächen selbst, sondern auch daran, dass die Menschen einen einzigartigen Raum und sehr hohe Standards suchen. Und der Usce-Turm 2 ist der Ort, der ihnen diesen Standard gibt, und zwar nicht nur wegen der Lage und der Aussicht, sondern auch wegen vieler anderer Dinge, von Design, Funktionalität, einem umweltfreundlichen Gebäude und auch der Synergie aller seiner Funktionen. Schließlich sprechen wir nicht von Usce Tower 2 als einem einzigen Gebäude, sondern davon, Teil einer Gemeinschaft zu sein, eine Art Lebensstil anzunehmen und nicht nur eine Entscheidung über den Bürostandort zu treffen. Es ist Teil eines Ganzen, des Einkaufszentrums, des Turms 1, des Turms 2, der Brücke, des Parks, des Flusses, der Aussicht und des unmittelbaren Zugangs zum Stadtzentrum. Es ist also ein sehr schönes Gebäude mit vielen positiven Aspekten. Mit ihm erhalten Sie einen vollständigen Inhalt.

eKapija: Würden Sie sagen, dass der serbische Markt gesättigt ist, wenn es um die Nachfrage nach Büroflächen sowie nach Gewerbeflächen in den Einkaufszentren geht? Viele von uns arbeiten seit Monaten von zu Hause aus und viele weitere Menschen kaufen Waren online. Glauben Sie, dass es eine tragfähige Strategie gibt, um diese Trends und Herausforderungen anzugehen?

- Es gibt definitiv keine Sättigung. Das Potenzial ist immer noch vorhanden, aber um dieses Potenzial auszudrücken, müssen Sie an einem anderen Angebot, einem Mehrwert und einer Positionierung arbeiten, um sich abzuheben. Und ich nenne es die positive Differenzierung im Gegensatz zum Preiswettbewerb. Wenn Sie nach einem Gebäude suchen, ist der Preiswettbewerb etwas sehr Grundlegendes. Es würde zwei Minuten dauern, während die positive Differenzierung keine Grenzen kennt. Wie ich bereits für den Tower 2 gesagt habe, ist es mehr als der Standort, der Preis, es sind so viele Komponenten, die es zu einem genau abgestimmten Projekt machen. Dies gilt sowohl für Immobilien, als auch für die Geschichte des iPhone. Es gibt zwar bessere und neuere Telefone, aber es steckt voller Mehrwert wie Marketing, Emotionen usw.

Wir sind nicht der Konkurrenz ausgesetzt, sondern heben uns von ihr ab. Es ist Teil der Unternehmenskultur. Wir versuchen immer das Beste zu erreichen, wir setzen keine Grenzen. Budget ist wichtig, Timing ist wichtig, Rendite ist wichtig, aber das ist nicht die absolute Grenze. Jedes einzelne Projekt von MPC, von Navigator 1, Navigator 2, Turm 1, Turm 2, Usce, BEO - alle sind unterschiedlich. Unsere erste Regel ist es, weiterhin neue Projekte zu entwickeln, um den Trends zu entsprechen, den Überblick zu behalten und den Preiswettbewerb zu vermeiden.

eKapija: Sehen Sie Trends aus den USA oder aus Westeuropa als relevant für den serbischen Gewerbeimmobilienmarkt an und in welchem ​​Umfang?

- Ich spreche lieber über globale Trends, weil sich die Trends jetzt so schnell verbreiten, wie zuvor. Was Sie in den USA sehen, ist fast unmittelbar. Der Akzeptanzprozess dieser neuen Trends wird auf dem Sekundärmarkt beschleunigt, was vorher nicht der Fall war. Wenn ich auf einen Trend hinweisen möchte, werden wir wahrscheinlich viel mehr Entwicklungen mit gemischter Nutzung auf dem Markt sehen, denn das ist nur reine Logik. Jetzt gibt es viel weniger Grenzen zwischen Arbeiten, Geselligkeit, Unterhaltung, Familien, Großeltern, Kindern und so weiter. Es ist eine globale Sache und wir springen sehr schnell darauf zu. Vor Jahren gab es eine gemischt genutzte Entwicklung, aber jetzt werde ich am selben Tag alle drei Komponenten aus Einzelhandel, Büro… Wohnen auf sehr reibungslose Weise verwenden. Heute ist es nicht einfach, von einem Grundstück zum anderen zu wechseln, zum Beispiel in Belgrad. Ich denke, es wird jetzt mehr freie Verknüpfungen geben, mehr Verbindungen zwischen der Stadt, dem Paket, und innerhalb des Projekts eine Art Mischnutzung.

eKapija: Erwarten Sie in Bezug auf die Trends LOFT-Apartments in Belgrad?

- Ich würde das gerne sehen, aber zu erwarten und sehen zu wollen ist völlig anders. Ich bin ein Ausländer, und ich persönlich denke, dass es solche geben sollte und dass es sehr schön ist. Mir ist passiert, dass ich in der Stadt alte Fabriken gesehen habe und ich würde gerne sehen, wie sie in LOFT umgewandelt werden.

Um LOFT zu machen, müssen Sie zunächst eine Vision haben, und Sie müssen auch einen Platz in Ihrem Budget haben, denn wenn Sie ein neues Produkt auf den Markt bringen, müssen Sie darauf warten, dass es angenommen wird, und auf die Nachfrage warten zu erhöhen.

Ja, ich würde dies gerne sehen, ich könnte mir sogar ein verrücktes Projekt vorstellen: Warum nicht auf dem Turm 1 bauen, mit der verrückten Aussicht, einer sehr hohen Decke und so weiter?

eKapija: Sie haben lange für den führenden Betreiber von Einkaufszentren in den USA gearbeitet. Wie weit ist Ihrer Meinung nach die „Amerikanisierung“ der serbischen Arbeits-, Kauf- und Unterhaltungsgewohnheiten bisher gegangen? Ist es beispielsweise eine treibende Kraft für den Aufstieg der modernen Einzelhandelskonzepte in unserem Land?

- Die modernen Konzepte sind bereits da. Wenn ich über Amerikanisierung spreche, glaube ich nicht so sehr daran, weil es verschiedene Formate gibt - das, was Sie im Nahen Osten sehen, das französische Modell, das türkische Modell, das deutsche Modell, sie sind alle völlig unterschiedlich. Wenn Sie die Türken fragen, werden sie Ihnen sagen, dass der Große Basar das erste Einkaufszentrum der Welt war.

Es gibt ein Modell, das Einkaufszentrum, das sehr einfach zu duplizieren ist. Ich glaube sehr an dieses Modell, ich denke, es wird sich weiterentwickeln, aber die ganze Zeit mit der lokalen Note. Von außen ist es eine Kiste, aber innen ist die Entwicklung völlig anders. Es wird sich definitiv weiterentwickeln, trotz der Expansion von E-Commerce. Der klassiche Einzelhandel mit dem direkten Kontakt hat eine glänzende Zukunft und wird immer stärker. Hier kehren wir zur Geschichte des Preiswettbewerbs im Vergleich zum Wettbewerb mit Emotionen und angereicherten Inhalten zurück - genau das bietet uns der Direktkauf.

eKapija: Auch in Serbien ist Ihr Unternehmen der Konkurrenz ausgesetzt. Haben Sie Pläne für die neuen Projekte in Belgrad und in der Provinz Serbien? Können Sie uns etwas darüber erzählen?

- Als Entwickler suchen wir ständig nach Möglichkeiten für neue Projekte, wir haben keine Grenzen und sind mehr von Möglichkeiten getrieben. Warum also nicht in Belgrad? Aber es könnte auch anderswo sein, und das Unternehmen hat bereits in der Vergangenheit einige Investitionen untersucht. Zweitens werden unsere Entwicklungen permanent verbessert, wir arbeiten permanent an unserem Portfolio. Und wie gesagt, wir arbeiten daran, neue Formate und Geschäftsmodelle zu entwickeln, weil wir immer einen Schritt weiter vom Markt und von der Konkurrenz entfernt sein müssen. Sie wissen, die Entwicklung ist ein langer Prozess. Wenn wir das Projekt starten, wird es in zwei, vielleicht drei Jahren für die Öffentlichkeit zugänglich sein, daher müssen wir einen Schritt voraus sein. Sie müssen sich fragen: OK, wir kennen den heutigen Markt sehr gut, aber wie wird der Markt von morgen aussehen?

eKapija: Und wie wird der Markt sein?

- Es wird physisch sein, für Büro und für Einkaufszentren. Aber wir müssen mehr Leben dazu bringen, wir müssen den Menschen mehr Vertrauen geben. Es ist sehr leicht zu sagen, dass Einkaufszentren gefährlich für die Verbreitung von Infektionskrankheiten sind, aber das stimmt überhaupt nicht - es ist genau das Gegenteil. Wir müssen also kommunizieren, wir müssen gegen diese Vorurteile und Stereotypen kämpfen.

Außerdem müssen wir den Büros Leben einhauchen. Es ist nicht der Ort, an dem wir nur Zeit für die Arbeit verbringen, sondern auch, wo wir zu Mittag essen, in einem Restaurant, das Teil des Büros ist, oder in einem Komplex mit gemischter Nutzung.

Einkaufszentren müssen auch neue Arten von Dienstleistungen anbieten. An diesen Orten sollten wir in der Lage sein, alle Arten von Aktivitäten auszuführen, die wir im Alltag ausführen, zum Beispiel zur Post zu gehen oder unser Auto zu waschen.

eKapija: Das Einkaufszentrum Usce hat seit mehr als einem Jahrzehnt die führende Position unter den Belgrader Einrichtungen dieser Art. Sehen Sie es möglicherweise gefährdet durch die konkurrierenden Projekte, die entweder bereits gebaut wurden oder sich derzeit in der Planungsphase befinden?

- Der Wettbewerb ist wichtig, denn er hilft Ihnen, sich permanent neu zu bewerten und sich bewusst zu bleiben. Mit oder ohne neue Projekte bewerten und fordern wir unsere Führung permanent heraus. Das ist sehr wichtig, denn sonst wäre es zu spät. Wir haben nicht darauf gewartet, dass der Wettbewerb neue Projekte bringt. Wenn Sie sich Usce ansehen, wie es war, als es eröffnet wurde und wie es jetzt ist, dann ist es bereits anders, je nach Einkaufsmix, Art des Kunden. Wir sollten uns ständig an neue Erwartungen und neue Trends halten. Wir arbeiten mit Menschen zusammen und die Menschen entwickeln sich sehr schnell. Jetzt haben sie einen einfachen Zugang zur Welt.

eKapija: Sind Sie mit den Ergebnissen der BEO Center zufrieden?

- Ja, wir sind sehr zufrieden, denn trotz all dieser komplizierten Umstände war der Start sehr gut. Wir haben im Juni eröffnet und es ist nie einfach, vor dem Sommer ein Einkaufszentrum zu eröffnen, da sich die Leute mehr auf Aktivitäten von außen konzentrieren. Das Projekt wurde von der Bevölkerung sehr geschätzt, und das ist wichtig, weil es ein Projekt ist, das in der Innenstadt gebaut wurde, und das Projekt, das so viel in der Innenstadt ist, könnte invasiv sein, aber das ist nicht der Fall. In Bezug auf die Architektur ist es völlig im Einklang mit seiner Umgebung. Wir wollten ein Einkaufszentrum nach der Menschengröße bauen. Es ist nicht so groß und stellt ein warmes Konzept dar - es hat viel Grün, eine offene Terrasse, einen Platz mit Blick auf die Kreuzung: Wir wollten die Kiste nicht auferlegen, sondern im Gegenteil, damit sich die Leute wie sie fühlen an ihrem eigenen Platz.

eKapija: Gibt es Pläne für einen möglichen Wiederaufbau oder eine Modernisierung des Mercator-Zentrums in Neu-Belgrad? Es befindet sich in günstiger Lage am Standort einer geplanten U-Bahnstation…

- Mercator ist ein erfolgreiches Zentrum, aber noch weit davon entfernt, seine Spitzenleistung zu erreichen. Aus diesem Grund werde ich sagen, dass es heute möglicherweise zu früh ist, eine Sanierung in Betracht zu ziehen, da dieses Zentrum noch nicht das Ende seines Lebenszyklus erreicht hat. Aber wie Sie sagten, könnte die Qualität des Gebiets in Kombination mit der guten Infrastruktur die Strategie beschleunigen. Vielleicht ist es heute zu früh für uns, aber es wird nie zu spät sein, weil der Ort so ausgereift und schön ist, dass er mit jedem Tag attraktiver wird.

Mirko Radonjić